Оценка стоимости земельного участка

Оценка земельного участка – это очень трудоемкий и многогранный процесс. Чтобы получить реальный опыт сделок с землей, необходимо ознакомиться с теорией и основными правилами проведения оценки стоимости земли.

В России стремительно развивается рынок земельных отношений, а роль экспертного денежного анализа со временем становится значительней. Информация о стоимости земли – это основа для успешных сделок с земельными участками. Конечно, каждая сторона такой сделки желает принимать экономически эффективные решения в отношении земельного участка.

Что в этом случае нужно делать? Придется заняться самым необходимым в этом вопросе, а именно: проведением оценки земельного участка. Каждый участок земли имеет цену на рынке, что ни для кого не секрет.

Стоимость участка периодически меняется и для этого требуется оценка с учетом конкретной даты ее проведения. Здесь также следует учесть то, что изменение целевого назначения земли сильно влияет на ее цену. В виду всех этих сложностей потребуется независимая оценка земли, которую можно заказать у частного или юридического лица. Специалисты помогут определить реальную стоимость объекта и зафиксируют в документах дату процесса.

Существует большой перечень причин, по которым физическому лицу может потребоваться оценка стоимости земельного участка. Чаще всего эту услугу заказывают для:

• продажи объекта,
• залога для получения заемных средств,
• ипотеки,
• определения налога при дарении земли,
• оформление земли в качестве наследства,
• разделение имущества.

Как мы можем видеть, данный вид юридических услуг оказывается актуальным повсеместно. Главное в этом вопросе найти удачную фирму, которая сделает все на высшем уровне.

В случае с предприятиями оценка также служит для выполнения многих важных задач. У предприятий, заказывающих эту услугу, возникает необходимость в получении информации о стоимости конкретного вида имущества.

Кредитование под залог земли, продажа или какие-либо внутренние нужды не могут обойтись без объективного расчета ее стоимости.

С развитием земельных отношений возникло много новых вопросов и задач, которые требуют качественного управления. Мы не ошибемся, если скажем, что земля приобрела новые статусы и совершенно по-другому воспринимается участниками земельных сделок. Земля в этом смысле теперь не просто источник природных богатств или среда для развития сельского хозяйства.
В новых правилах земля – это объект рыночных спекуляций. Ее можно купить дешевле, а спустя время продать дороже. По отношению к этому обстоятельству можно испытывать разные чувства, но в экономическом пространстве свои планы развития. Когда был принят новый Земельный кодекс Российской Федерации, то земля стала считаться одновременно объектом права собственности и недвижимым имуществом.

Земля – это основа земельно-имущественных отношений собственности и их базовый элемент.
В этом же кодексе конституцией закрепили, что земля может быть частной, муниципальной, государственной или других форм собственности. Многообразие этих форм и составляет суть проводимой реформы в сфере земельных отношений. К сожалению, это только усложнило ситуацию с управлением земельных вопросов.

Чтобы оценить права на земельный участок нужно точно знать, что значит понятие “земельные отношения”. Если говорить простым языком то, это отношения между государством, местными чиновниками, организациями и гражданами.

Они возникают по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Когда вы становитесь участником таких отношений, то важно знать, что они имеют особый юридический статус. Кроме конституционных норм, они регулируются экологическим, лесным и другими кодексами.

Земельное законодательство сложный документ и состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Необходимо знать, а что же требуется для оценки земельного участка. Конечно, мы должны иметь данные о целевом назначении, а также о том, как разрешено использовать землю. Местоположение участка, способы землепользования, ожидаемые условия эксплуатации и получения прибыли – основа для деловых отношений по данному вопросу. Будет просто отлично, если получится оценить ожидаемые изменения на рынке земель поселений, поскольку, это сильно повлияет на рыночную стоимость земельного участка.

При оценке земельных участков стараются исходить из одного очень важного принципа, который состоит в том, что земля должна быть наиболее эффективно использована. Участок нужно использовать по назначению и условия этого назначения должны быть детально исследованы. Лишь в этом случае участок может получить высокую рыночную стоимость. Имеется в виду то, что на одной земле можно построить автомойку, а на другой запрещено законом.

Все эти вероятности и возможности, а также финансовые прогнозы очень сильно определяют стоимость земли. Может случиться так, что на момент покупки на участке ведется экономически неэффективная деятельность или совсем запрещенная.

Особенности есть в каждом деловом вопросе, но в оценке стоимости участка земли их столько же, сколько и земельных участков.

Представьте себя на месте специалистов по оценке. С одной стороны, все время новые объекты – интересно, а с другой много работы и сложной аналитики. Конечно, существует категоризация, которая представляет две большие группы вопросов в кадастровой оценке земельных участков.

Первая – это оценка земель поселений, а вторая – оценка земель сельскохозяйственного назначения.

По закону существует формально верное деление земельного участка на разные части. Они могут отличаться формой, видом и даже характером использования.

Как было написано выше: оценка участка земли может быть нужна в очень разных случаях. Зачастую она требуется для совершения сделки с единым объектом и для приватизации участков или для передачи их в аренду.

Если вы являетесь участником аукционных площадок, то оценка понадобится для определения начальной стоимости земли. Некоторые организации вносят в уставный капитал компаний земельные участки и не редко заказывают данный вид услуги. Также это очень актуально для разработки и осуществления инвестиционных проектов.

При оценке земли нужно учитывать все возможности состава коммуникаций. Здесь имеются в виду, как качественные, так и количественные характеристики.

Если на участке будут строить дом, то очень важно оценить возможности присоединения к существующим сетям. Для получения необходимых данных придется привлечь инженерно-геологические и инженерно-геодезические изыскания. Данные экспертизы помогут определить состав и свойства грунтов, а также ситуации рельефом территории. Все это просто необходимо для прогнозирования будущих строительных проектов и затрат на их реализацию.

Чаще всего требуется расчет рыночной стоимости земельного участка либо той же самой стоимости, но для прав аренды земельного участка. Стоимость права аренды зависит от:

• правовых возможностей арендатора,
• срока действия договора,
• прав других лиц на оцениваемый объект,
• разрешенного использования земельного участка.

Очень много разных обстоятельств, не правда ли? Более того, рыночную стоимость имеет лишь та земля, которая может удовлетворять потребности своих хозяев на протяжении какого-то времени.

Оценка сельскохозяйственных земель, в первую очередь, зависит от их местоположения, от внешних условий, а также от спроса и предложения на рынке. Как вы догадались, цена зависит от количества доходов, которые планирует получить будущий собственник за конкретный срок.
Зачем еще оценивать сельскохозяйственные земли? Оценка сельскохозяйственных земель, в первую очередь, зависит от их местоположения, от внешних условий, а также от спроса и предложения на рынке. Как вы догадались, цена зависит от количества доходов, которые планирует получить будущий собственник за конкретный срок.

Оценка этих земель производится для взноса в уставной капитал предприятий, оформления ипотеки в банках, определения цены при купле-продаже. Оценка земли сельскохозяйственного назначения определяется исходя из:

• фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур,
• сенокосов,
• продуктивности пастбищ,
• многолетних насаждений,
• структуры посевных площадей,
• цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе,
• затрат на производство.

Многие часто думают о том, чтобы покинуть городскую квартиру и уехать жить в частный дом недалеко от города. В таком случае оценка земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах получается после анализа цен по предыдущим сделкам или цены предложения по пустым участкам, состояние транспортных условий, наличие электрических сетей, газа и воды. Также берется во внимание то, насколько далеко расположен участок от города, какая вокруг экологическая ситуация и прочие моменты.

Существует три популярных подхода в оценке и переоценке земельных участков:

• сравнительный подход. Он отражает совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка, то есть спрос, предложение и конкуренцию.
• доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя.
• затратный подход. Его задача отражать точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

Специфика оцениваемого объекта определяет выбор того или другого подхода. Также на это влияют особенности конкретного рынка, состав различных сведений, которые содержатся в общих документах. Если имеется достаточно рыночной информации по объекту, то для оценки применяют все три подхода. А если, какой-либо из подходов невозможно применить, то это нужно будет обосновать в отчете об оценке земельного участка.

Сравнительный подход применяется для определения стоимости участка оценки и предполагает сопоставление цен продаж по недавним сделкам таких же земельных участков. Подход основан на принципе замещения: умные люди не станут платить за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и возможностям участок земли. Опять же, если вы имеете достаточно информации о сделках по таким же участкам, то подход сравнения позволит получить очень точную рыночную стоимость, оцениваемого участка.

Доходный подход нужен для исчисления стоимости оцениваемого участка, который может в будущем приносить не плохой доход. Такая стоимость представляет собой сумму отношения ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи (переоценки) объекта.

Подход основывается на принципе ожидания — умный человек хочет купить землю, чтобы получать доходы в будущем. Понятно, ведь инвестору нужно зарабатывать. В этом случае анализируются индивидуальные ставки арендной платы, которые взимаются за земли аналогичного качества. Арендная плата сообщает нам о величине земельных платежей, т.к. устанавливается с учетом действующих доходов арендаторов в той сфере, которой они занимаются на участке. Таким образом, стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных культур.

Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты.

Реже всего для самостоятельной оценки земельного участка применяют затратный подход. Он предполагает совокупность оценки стоимости участка с его улучшениями, например, зданиями и сооружениями. Предполагается, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем такого же здания. Этот подход показывает рыночную стоимость земельного участка, как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями. Но при этом формула определения стоимости участка основывается на принципе остатка.

Затратный подход основан на учете затрат, связанных с усовершенствованием земельных участков. Им оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом разных капитальных вложений в мероприятия по повышению продуктивности земель. Очень важно вспомнить про капитальные и эксплуатационные затраты. Имеются в виду такие моменты, как расположение участка по отношению к источникам воды, электричества, магазинам и транспорту.

Если говорить про строительные условия, то нужно будет охарактеризовать грунт, уровни грунтовых вод, тип рельефа и прочее. На этом этапе также оценивают естественные условия участка. Например, многолетние деревья, состав земли, социальный статус, санитарные условия территории. Затратный подход может привести к объективным результатам. Он является единственным методом определения рыночной стоимости земельного участка в случаях, когда на рынке нет достоверных данных о совершенных сделках с аналогичными ситуациями.

Расчет стоимости в правилах каждого из трех подходов проводится по определенным методикам. Их всего шесть, и они имеют установленную иерархию:

• метод сравнения продаж,
• метод распределения,
• метод выделения,
• метод разбивки на участки,
• метод техника остатка для земли,
• метод капитализации чистой земельной ренты.

Самый популярный – это метод сравнения информации. Если есть необходимая информация для оценки, то его выберут 9 из 10 экспертов. Можно взять несколько единиц сравнения, например, местоположение и наиболее эффективное использование, чтобы составить по каждой цену и определить диапазон цен всей земли.

Если требуется найти нормальное соотношение между ценой земли и ценой построек, то лучше всего подойдет метод распределения. На достоверность этой информации можно рассчитывать лишь в случае с новыми улучшениями, которые точнее отражают эффективное использование участка земли.

Если говорить про метод выделения, то он подойдет для оценки загородных участков, в которые было мало вложено по параметру улучшений. Это величина легко определяется и происходит выделение стоимости земли из стоимости недвижимости, а также вычитается стоимость улучшений с учетом срока эксплуатации.

Если наиболее эффективное использование земли предполагает разделение на участки, то также применяется данный метод. Нужно только сказать, что внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшей деятельности. Существует целый ряд издержек, которые идут на улучшение, например, расходы на разбивку, расчистку и планировку участков, налоги, страховка, заработная плата ИТР.

Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности. Согласно ему, происходит распределение между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, поскольку, часть этих доходов может быть отнесена к стоимости участка.

В методе капитализация есть разновидность оценки, которая называется – “капитализация арендной платы”. Его используют для оценки рыночной стоимости земельных участков фирм и разных объектов недвижимости, которые располагаются в городах.

Земельная арендная плата — это денежная сумма, которая периодически выплачивается за право распоряжения земельным участком соответственно договору между участниками сделки. Арендная плата – это регулярный поток доходов и его можно переводить в стоимость аренды методом капитализации. Это особенно удобно, когда участки сдаются в долгосрочную аренду, но при этом отдельно от сооружений на нем.
Ренту, которую приносит участок можно капитализировать в показатель рыночной стоимости. Это отличный способ добиться высокой стоимости за свой участок!

Попробуем дать оценку выдуманному участку в городе К по степени необходимости возведения на нем каких-либо объектов. Наш участок находится недалеко от центра города. Среди огромного скопления маленьких магазинчиков, бутиков и кафе. Казалось бы, нет лучшего места для населения, проживающего в этом районе и пытающегося удовлетворить свои пожелания. Забегая вперед можно сказать, что на этом месте отлично впишется торговый комплекс. Но создать качественный проект торгового комплекса очень тяжело и для этого понадобятся профессионалы различных строительных направлений.

  • Месторасположение – это первый критерий, на основании которого принимается решение о строительстве того или иного объекта. Для торгового центра важна в первую очередь хорошая транспортная доступность, то есть он должен стоять или на оживленной магистрали, или в непосредственной близости от нее. Как вы уже заметили, лишь по одному параметру – местоположение, можно многое сказать о назначении участка.
  • Конечно, качественная оценка земли может быть проведена только согласно нормативным документам и по государственному стандарту.
  • Имеет значение и то, расчетом какого вида стоимости занят эксперт. Это может быть рыночная стоимость, как самый популярный вариант, он нужен для проведения сделок купли или продажи участков.
  • Ликвидационная цена – это, когда нужно срочно продать участок и землю рассчитывают с учетом этого обстоятельства. К этому подходу обращаются для оформления кредита в банках.
  • Кадастровая оценка земельных участков – это работа, которая проводится сотрудниками БТИ. Результаты этих трудов используют для налогообложения.
  • Последняя – это инвестиционная цена, которая используется для нахождения возможностей и будущих перспектив тех или иных земель.

Чтобы эксперт провел работу эффективно и быстро, необходимо дать ему как можно больше данных о землях, а также предоставить все основные документы:

  • правоустанавливающие документы,
  • кадастровый паспорт,
  • паспорт владельца земли,
  • данные о наложенных ограничениях,
  • дополнительные документы (договора об аренде) при наличии.

Оценка стоимости земельного участка и риски

Оценка стоимости участка земли – процесс достаточно сложный. Но при профессиональном подходе и правильном построении работы она может быть проведена за несколько дней. Чем больше и полнее информация об оцениваемом участке, тем проще работать оценщику. Кроме того, играет роль опыт и практика в конкретной сфере деятельности.

Предпринимателям и руководителям малого и среднего бизнеса следует знать, что неадекватная кадастровая оценка земельного участка настолько серьезно может отразиться на результатах их финансово-хозяйственной деятельности, что это может образовать серьезные убытки. Каждый руководитель должен быть информирован в вопросах кадастровой стоимости земли и при надобности заказать независимую оценку, реально отражающую стоимость приобретаемого, отчуждаемого, принадлежащего или арендуемого земельного участка.

Отметим, что налог на землю зависит от ее кадастровой стоимости. И если налоги повышаются, то это может привести даже к разорению. Это к вопросу о недавних событиях в кадастровой политике. Но существуют способы того, как избежать неоправданно высоких налоговых сборов. Необходимо получить от оценщиков официальный отчет, который имеет юридическую силу в любой инстанции.

Могут возникнуть некоторые стратегические ошибки, которых следует избегать. Конечно, многие инструкции к самостоятельной оценке земли можно найти в интернете или поинтересоваться у знакомых. Вы можете сэкономить деньги, но можете многое и потерять. Поскольку, никто не признает такое оценивание объективным или хотя бы точным. Лишь профессиональный оценщик может свободно ориентироваться в законодательствах.

Официальные документы, которые при этом прописываются могут пригодиться для будущих разбирательств или для предъявления нотариусу. Официальный статус документа – это важнейшая часть всего процесса оценки. Ведь он отвечает всем нормам Российского законодательства. Обычно, в таких отчетах эксперт-оценщик обосновывает свое мнение относительно земли, основываясь на результатах кадастрового производства. Эксперт делает выводы на глубоком изучении ситуации на рынке земельных отношений. К этому всему добавляются материалы, которые подготавливает заказчик такой услуги. К отчету прилагаются фотографии и копии официальных документов, которые были использованы в процессе экспертизы участка.

Цена на землю, которая указывается в этом официальном документе, используется для совершения сделок и других целей. Данные экспертных оценок также принимаются любыми судебными инстанциями. Стоимость услуги несравнимо меньше той суммы, которую вы можете потерять при невыгодном вложении в предварительно неправильно оцененный земельный участок.

Каждый пятый житель России имел в своей жизни дело с покупкой, продажей или арендой земли. Земля всегда пользуется спросом, а при каждой смене собственника требуется произвести кадастровую оценку земли.

Ее уникальность позволяет вести множество деятельностей на различного вида участках. Вы можете построить дом, коттедж, виллу или промышленное предприятие. Но прежде, чем все это можно будет реализовать должна произойти оценка участка, который нужно оформить. Как было показано видов оценки очень много и все зависит от цели использования участка.

В России вся земля облагается налогом и это тоже мотив для совершения оценки. Если вы решили купить в собственность или арендовать участок земли для производства сельскохозяйственных культур, то обязательно потребуется оценка экономической эффективности земли. На ряду с ней нужно оценить плодородие почвы, рассчитать все затраты для выращивания конкретной культуры с самым низким коэффициентом. Обязательно включите в состав документа данные о близости дорог и возможности подключения коммуникаций.

Не забудьте про перечень документов и сведений, необходимых для оценки стоимости земельного участка:

  • Документы, подтверждающие право субъекта землепользования на участок. Если участок в аренде, то действующий договор аренды с приложениями и расчётом арендной платы на текущий год.
  • Если есть данные об обременениях, например, долги или залоги, то сведения по ним нужно предоставить обязательно.
  • Также нужны данные об арендаторах, соглашениях, контрактах, любых договоренностях, особых налоговых условиях и разных ограничениях, если они имеются.
  • На участке есть улучшения? Отлично, ведь о них потребуется собраться немало данных.
  • Потребуется сообщить об их наличии в границах участка земли. Это могут быть: здания, инженерные сети, газ и водоснабжение.

После детального изучения объекта эксперты могут потребовать и ряд других документов.
В России невероятными темпами развивается рынок земельных отношений. Экспертная оценка земли становится все популярней среди населения и бизнеса. Нужно понимать, что без данных о цене земли очень сложно провести успешную транзакцию. Участники земельных отношений, которые располагают достаточной информацией о стоимости земли и ее характеристиках имеют все шансы заключить выгодную сделку.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

семнадцать + семь =